Rukan; Kompetitor Perkantoran Modern Kembali Ngetrend

11 January 2019 14:19

Majalah Properti Indonesia edisi Januari 2019 menurunkan perkembangan Rukan yang kembali ngetrend. Rukan modern dibuat lebih besar dan lebih tinggi, dilengkapi basement untuk parkir kendaraan, lift, lobby kecil, serta dirancang mirip gedung perkantoran namun bertingkat rendah dan sedang.

Beberapa tahun belakangan ini kondisi bisnis perkantoran belum banyak berubah. Tingkat hunian gedung-gedung perkantoran di Jakarta masih rendah. Hingga saat ini belum ada keseimbangan antara aktivitas sewa-menyewa dengan jumlah pasokan yang masuk. Suplai baru ruang kantor masih jauh lebih besar dari serapan yang ada. Banyak faktor yang melahirkan kondisi seperti ini, diantaranya kondisi perekonomian dan bisnis yang lesu darah.

Dalam pemaparan Property Market Update yang dilakukan Savills Indonesia, penyerapan (net take-up) ruang kantor di kawasan CBD Ibukota Jakarta hingga September 2018, mencapai 105.000 m2, melebihi raihan pada tahun sebelumnya. Namun tingkat kekosongan (vacancy) juga naik, yakni sebesar 3,7%. Sebelumnya vacancy berada di level 21%, meningkat menjadi 24,7%. Savills melihat tren tersebut disebabkan oleh melimpahnya pasokan ruang perkantoran CBD sejak 2015 lalu.

Konsultan properti itu mencatat tingkat kekosongan gedung grade A saat ini hampir mencapai 30%. Untuk vacancy gedung dengan level premium berada di angka 23%. Sementara itu, tingkat kekosongan gedung perkantoran grade B berada di level 16,5% dan gedung perkantoran grade C mencapai 14%.

Anton Sitorus, Direktur Riset Savills Indonesia mengatakan, kemungkinan tingkat kekosongan gedung perkantoran CBD masih terus berlanjut hingga tahun 2019, yang akan meningkat hingga level 27%. Savills memprediksi tingkat kekosongan ruang perkantoran akan mulai surut di tahun 2020, dimana mereka memperkirakan antara pasokan dengan permintaan sewa mulai seimbang. Adapun harga sewa masih tertekan di level Rp202.000 per meter persegi per bulan.

Anton mengatakan pihaknya menemukan tren baru di pasar properti yakni rumah kantor (rukan) modern di daerah pinggiran Jakarta. “Belakangan ada fenomena baru. Developer tidak bangun gedung strata tetapi rukan modern. Ini artinya, developer menangkap permintaan yang tumbuh,” ungkap Anton.

Dalam catatan Savills, maraknya penawaran menara perkantoran jual atau strata title di Jakarta ternyata belum mampu mengalahkan rukan. Kalau penawaran menara perkantoran strata title sepanjang 1995–2017 mencapai 1 juta m2, pengembangan rukan selama tiga tahun (2015–2017) saja sudah mencapai 500 ribu m2.

Rukan adalah pengembangan dari ruko (rumah toko) sebagai tempat untuk bekerja, bukan berdagang. Rukan modern dibuat lebih besar dan lebih tinggi (hingga 4-5 lantai atau lebih), dilengkapi basement untuk parkir kendaraan dan belakangan juga lift, lobby kecil, serta dirancang mirip gedung perkantoran namun bertingkat rendah dan sedang.

“Rukan lebih disukai usaha kecil menengah milik perorangan atau keluarga, karena mereka merasa lebih bebas memanfaatkannya, lebih praktis dibanding berkantor di menara perkantoran, bisa dikuasai penuh dan pasang merek sendiri, serta lebih mudah diagunkan ke bank dibanding unit perkantoran strata karena masih punya tanah sendiri,” jelas Anton.

Lebih lanjut Anton mengatakan, orang Indonesia sudah terbiasa membuka perusahaan atau bisnis dengan kantor di rukan atau ruko. Anton menilai tidak semua orang Indonesia terbiasa berkantor di gedung high rise. Umumnya pengguna atau penyewa rukan adalah perusahaan dagang dan eceran (34%), bank & finance (26%), manufaktur dan FMCG (18%), sisanya jasa profesional, logistik, farmasi dan kesehatan.

Menurut Anton mungkin tiga puluh tahun lagi kantor berubah sama sekali. Terjadi evolusi ruang kantor, tidak seperti sekarang. Kondisi itu mulai terlihat dengan kantor Google yang seperti taman bermain, ada coworking space. Selain itu cukup disewa pada jam-jam tertentu, fasilitas sudah ada dan suasana juga mendukung.
“Nah ini semua lagi berubah, dan millennial ini. Karena yang akan menjadi pekerja office worker ini disebut generation X. Nah kalau kelompok millennial ini punya kecenderungan seperti itu. Millennials ingin mencari perkantoran dengan fasilitas 24 jam,” papar Anton.

Lokasi rukan modern ini, kata Anton, masih didominasi kawasan yang banyak etnis Cina seperti di Barat dan Utara Jakarta. Kalau di Selatan, rukan modern tidak setinggi di Barat atau Utara. Beberapa rukan modern yang dipasarkan beberapa tahun belakangan antara lain Signature Office Tower PIK, Cengkareng Business City, Duta Indah Iconic Office, Foresta Business Loft, Landmark Pluit, dan Altira Business Park. “Ke depan rukan bisa menjadi instrumen investasi yang menjanjikan dengan tingkat pengembalian lebih cepat dan menarik. Rukan juga bisa menjadi alternatif bagi investor atau perusahaan rintisan yang baru memasuki bisnis perkantoran,” kata Anton.

(Majalah Properti Indonesia (MPI) dapatkan di toko-toko buku dan agen-agen penjualan majalah dan buku di kota Anda. Versi digital MPI dapat diakses melalui:
https://ebooks.gramedia.com/id/majalah/properti-indonesia atau : https://higoapps.com/item/1399/properti-indonesia